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濟(jì)南市商河縣、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市達(dá)拉特旗、綏化市慶安縣、肇慶市四會(huì)市、淄博市張店區(qū)、廣西玉林市北流市、沈陽(yáng)市康平縣、濮陽(yáng)市南樂(lè)縣、洛陽(yáng)市西工區(qū)
淮北市濉溪縣、通化市柳河縣、南京市棲霞區(qū)、連云港市灌南縣、渭南市富平縣、東營(yíng)市墾利區(qū)、三沙市南沙區(qū)、呂梁市汾陽(yáng)市
汕尾市海豐縣、延安市黃陵縣、濟(jì)南市歷下區(qū)、蘇州市常熟市、十堰市竹山縣、溫州市文成縣、蕪湖市鏡湖區(qū)、東莞市常平鎮(zhèn)
韶關(guān)市始興縣、文山西疇縣、伊春市友好區(qū)、衡陽(yáng)市衡東縣、忻州市定襄縣、廣西崇左市天等縣
常德市津市市、阿壩藏族羌族自治州汶川縣、撫順市新賓滿族自治縣、沈陽(yáng)市蘇家屯區(qū)、昆明市安寧市、泉州市南安市
長(zhǎng)春市九臺(tái)區(qū)、臨汾市安澤縣、黔東南榕江縣、廣西賀州市昭平縣、白沙黎族自治縣細(xì)水鄉(xiāng)
伊春市南岔縣、萍鄉(xiāng)市蘆溪縣、大理永平縣、文昌市東路鎮(zhèn)、太原市清徐縣、內(nèi)蒙古興安盟扎賚特旗、淮安市漣水縣、南平市松溪縣、無(wú)錫市濱湖區(qū)
宜昌市遠(yuǎn)安縣、酒泉市玉門(mén)市、中山市南頭鎮(zhèn)、阿壩藏族羌族自治州紅原縣、蕪湖市無(wú)為市、鶴崗市綏濱縣
寶雞市鳳縣、樂(lè)山市峨邊彝族自治縣、貴陽(yáng)市南明區(qū)、金華市武義縣、溫州市龍灣區(qū)、萬(wàn)寧市和樂(lè)鎮(zhèn)、寧波市江北區(qū)、贛州市章貢區(qū)、儋州市木棠鎮(zhèn)
亳州市譙城區(qū)、海西蒙古族德令哈市、內(nèi)蒙古赤峰市克什克騰旗、儋州市東成鎮(zhèn)、牡丹江市海林市
三門(mén)峽市靈寶市、昭通市鹽津縣、西安市新城區(qū)、昭通市彝良縣、周口市川匯區(qū)、上饒市萬(wàn)年縣、白山市渾江區(qū)、東莞市長(zhǎng)安鎮(zhèn)、保山市騰沖市、甘孜理塘縣
衡陽(yáng)市祁東縣、天津市靜海區(qū)、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市五原縣、云浮市云安區(qū)、延邊圖們市、臨汾市鄉(xiāng)寧縣、晉中市壽陽(yáng)縣
廣元市利州區(qū)、樂(lè)山市沙灣區(qū)、黃山市黃山區(qū)、蘇州市吳中區(qū)、南通市如東縣、廣西河池市巴馬瑤族自治縣
惠州市惠城區(qū)、朔州市朔城區(qū)、安陽(yáng)市林州市、蕪湖市繁昌區(qū)、濰坊市濰城區(qū)、通化市通化縣、怒江傈僳族自治州福貢縣、廣西河池市金城江區(qū)、廣西欽州市欽南區(qū)、衡陽(yáng)市耒陽(yáng)市
東莞市洪梅鎮(zhèn)、鎮(zhèn)江市句容市、鄭州市新密市、內(nèi)蒙古鄂爾多斯市鄂托克旗、畢節(jié)市金沙縣
晉中市榆次區(qū)、內(nèi)蒙古烏蘭察布市卓資縣、三亞市崖州區(qū)、杭州市江干區(qū)、黃岡市武穴市、沈陽(yáng)市皇姑區(qū)、惠州市惠陽(yáng)區(qū)、甘南夏河縣
上海市松江區(qū)、運(yùn)城市河津市、大連市沙河口區(qū)、銅陵市銅官區(qū)、嘉興市桐鄉(xiāng)市、寶雞市渭濱區(qū)、洛陽(yáng)市偃師區(qū)、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市扎蘭屯市
德州市禹城市、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市扎賚諾爾區(qū)、惠州市惠東縣、黃岡市武穴市、大理賓川縣、文昌市抱羅鎮(zhèn)、東方市天安鄉(xiāng)
文昌市公坡鎮(zhèn)、洛陽(yáng)市偃師區(qū)、長(zhǎng)治市屯留區(qū)、萬(wàn)寧市大茂鎮(zhèn)、齊齊哈爾市龍江縣、蚌埠市懷遠(yuǎn)縣、龍巖市連城縣、鎮(zhèn)江市京口區(qū)、重慶市永川區(qū)、惠州市惠城區(qū)
鎮(zhèn)江市京口區(qū)、澄邁縣永發(fā)鎮(zhèn)、懷化市新晃侗族自治縣、沈陽(yáng)市和平區(qū)、天津市河西區(qū)、廣西欽州市欽南區(qū)、大理巍山彝族回族自治縣、雙鴨山市尖山區(qū)、日照市五蓮縣
廣西防城港市東興市、濟(jì)寧市鄒城市、撫順市新?lián)釁^(qū)、榆林市吳堡縣、貴陽(yáng)市清鎮(zhèn)市
萍鄉(xiāng)市湘東區(qū)、寧夏吳忠市利通區(qū)、金華市武義縣、漢中市西鄉(xiāng)縣、青島市平度市、湘潭市雨湖區(qū)、吉安市井岡山市、東莞市謝崗鎮(zhèn)、三門(mén)峽市陜州區(qū)、商丘市虞城縣
常德市武陵區(qū)、延邊延吉市、樂(lè)山市市中區(qū)、陵水黎族自治縣本號(hào)鎮(zhèn)、南京市建鄴區(qū)、襄陽(yáng)市老河口市、麗水市青田縣、榆林市橫山區(qū)、郴州市桂陽(yáng)縣
蘭州市永登縣、南平市武夷山市、陵水黎族自治縣光坡鎮(zhèn)、?？谑行阌^(qū)、榆林市佳縣、七臺(tái)河市新興區(qū)、海口市龍華區(qū)、焦作市山陽(yáng)區(qū)、梅州市興寧市、西寧市大通回族土族自治縣
內(nèi)蒙古阿拉善盟阿拉善左旗、大理云龍縣、沈陽(yáng)市渾南區(qū)、江門(mén)市蓬江區(qū)、昆明市嵩明縣、株洲市醴陵市、南充市西充縣
德州市寧津縣、舟山市岱山縣、丹東市鳳城市、長(zhǎng)治市長(zhǎng)子縣、天津市津南區(qū)、湛江市赤坎區(qū)、黃山市黃山區(qū)
直轄縣神農(nóng)架林區(qū)、廣西桂林市永?？h、佳木斯市富錦市、濱州市惠民縣、綏化市望奎縣、寧夏固原市原州區(qū)、梅州市梅江區(qū)、臨滄市耿馬傣族佤族自治縣
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廣州市增城區(qū)、黔南獨(dú)山縣、黔西南貞豐縣、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市額爾古納市、上海市青浦區(qū)、宜春市上高縣、內(nèi)蒙古興安盟扎賚特旗
黃石市黃石港區(qū)、徐州市泉山區(qū)、德陽(yáng)市廣漢市、揚(yáng)州市高郵市、河源市和平縣、漢中市略陽(yáng)縣、北京市順義區(qū)、北京市豐臺(tái)區(qū)、青島市市南區(qū)
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南通市如東縣、南昌市安義縣、河源市源城區(qū)、內(nèi)蒙古赤峰市敖漢旗、齊齊哈爾市富拉爾基區(qū)、麗水市蓮都區(qū)、東營(yíng)市東營(yíng)區(qū)、營(yíng)口市鲅魚(yú)圈區(qū)
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廣西來(lái)賓市忻城縣、內(nèi)蒙古呼和浩特市清水河縣、重慶市萬(wàn)州區(qū)、甘南迭部縣、紹興市上虞區(qū)、重慶市榮昌區(qū)、廣西百色市右江區(qū)
汕頭市潮南區(qū)、忻州市偏關(guān)縣、黔東南鎮(zhèn)遠(yuǎn)縣、樂(lè)東黎族自治縣萬(wàn)沖鎮(zhèn)、株洲市荷塘區(qū)、許昌市長(zhǎng)葛市
云浮市羅定市、黔西南安龍縣、揚(yáng)州市邗江區(qū)、齊齊哈爾市富拉爾基區(qū)、淮安市漣水縣、德宏傣族景頗族自治州芒市、臨滄市耿馬傣族佤族自治縣、肇慶市高要區(qū)、佳木斯市東風(fēng)區(qū)
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周口市鹿邑縣、撫州市臨川區(qū)、徐州市賈汪區(qū)、四平市雙遼市、漳州市東山縣、福州市平潭縣、益陽(yáng)市安化縣、紅河個(gè)舊市
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張掖市肅南裕固族自治縣、開(kāi)封市尉氏縣、甘孜康定市、肇慶市封開(kāi)縣、銅仁市思南縣、黔南荔波縣、南平市邵武市、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市烏拉特后旗
雙鴨山市嶺東區(qū)、儋州市木棠鎮(zhèn)、伊春市湯旺縣、太原市陽(yáng)曲縣、天水市麥積區(qū)、七臺(tái)河市茄子河區(qū)、馬鞍山市花山區(qū)
玉溪市峨山彝族自治縣、長(zhǎng)治市長(zhǎng)子縣、寧夏固原市西吉縣、榆林市橫山區(qū)、德州市武城縣、三明市沙縣區(qū)、連云港市灌南縣、天水市張家川回族自治縣、成都市青羊區(qū)、長(zhǎng)治市武鄉(xiāng)縣
黃山市祁門(mén)縣、甘孜石渠縣、阿壩藏族羌族自治州壤塘縣、曲靖市富源縣、樂(lè)山市井研縣、武漢市黃陂區(qū)、衢州市江山市、菏澤市牡丹區(qū)、貴陽(yáng)市觀山湖區(qū)、長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)
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益陽(yáng)市資陽(yáng)區(qū)、廣西桂林市靈川縣、廣安市岳池縣、黔南羅甸縣、漢中市留壩縣、湖州市安吉縣、內(nèi)蒙古通遼市庫(kù)倫旗、濰坊市高密市、齊齊哈爾市拜泉縣
張掖市臨澤縣、衢州市常山縣、內(nèi)蒙古赤峰市巴林左旗、?？谑忻捞m區(qū)、榆林市橫山區(qū)、長(zhǎng)沙市雨花區(qū)、重慶市渝北區(qū)、運(yùn)城市垣曲縣、臨高縣東英鎮(zhèn)
哈爾濱市五常市、齊齊哈爾市昂昂溪區(qū)、廣西柳州市融水苗族自治縣、深圳市羅湖區(qū)、福州市連江縣、內(nèi)蒙古巴彥淖爾市磴口縣、直轄縣潛江市、瓊海市萬(wàn)泉鎮(zhèn)
廣西南寧市青秀區(qū)、寶雞市太白縣、漳州市龍海區(qū)、云浮市云城區(qū)、雞西市密山市、內(nèi)蒙古呼和浩特市清水河縣
汕頭市澄海區(qū)、咸陽(yáng)市乾縣、漯河市舞陽(yáng)縣、寧夏石嘴山市平羅縣、嘉峪關(guān)市峪泉鎮(zhèn)、安陽(yáng)市林州市、漳州市華安縣、臨夏臨夏市
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深鐵年內(nèi)四度“輸血”萬(wàn)科救急，累計(jì)金額近120億元|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
大股東深鐵再度出手支援萬(wàn)科。
5月14日晚間，萬(wàn)科發(fā)布公告稱，第一大股東深圳市地鐵集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深鐵集團(tuán)”）擬向萬(wàn)科提供股東借款，借款金額為15.52億元，用于幫助萬(wàn)科償還在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行債券的本金與利息。
根據(jù)公告，該筆借款期限為36個(gè)月，且允許提前還款或展期，借款利率為年化2.34%，低于全國(guó)銀行間同業(yè)拆借的1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），還款方式為每半年還款0.5%，最后一期還97%。
值得關(guān)注的是，這也是今年以來(lái)深鐵集團(tuán)第4次公開(kāi)借款支援萬(wàn)科償債。
此前深鐵分別于2月10日、21日及4月29日向萬(wàn)科提供了28億元、42億元及33億借款用于償還債務(wù)，累計(jì)金額達(dá)到118.52億元，足以見(jiàn)得當(dāng)前深圳國(guó)資方面對(duì)萬(wàn)科的托底決心。
截至目前，深鐵集團(tuán)持有萬(wàn)科27.18%股權(quán)，為其第一大股東，也是萬(wàn)科在《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》下的關(guān)聯(lián)法人。
積極償債
從債務(wù)角度來(lái)看，2025年是萬(wàn)科的還債大年，當(dāng)前階段的資金壓力很大。
根據(jù)萬(wàn)科年報(bào)，2024年公司錄得凈虧損494.8億元，營(yíng)收同比下滑26.3%至3431.8億元，主要因開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降、資產(chǎn)減值計(jì)提及非主業(yè)投資虧損。
截至2024年底，萬(wàn)科短期有息負(fù)債達(dá)1582.8億元，而貨幣資金僅881.6億元，現(xiàn)金短債比低至0.56，流動(dòng)性壓力顯著。并且，凈負(fù)債率達(dá)到80.6%，較去年初增長(zhǎng)25.9pct，剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負(fù)債率為68.5%，較去年初增長(zhǎng)3pct。
不過(guò)，萬(wàn)科也在一直積極償債，尤其是大股東深鐵集團(tuán)，通過(guò)大宗交易、REITs認(rèn)購(gòu)、股東借款等多種方式力挺萬(wàn)科，在其幫助下，目前萬(wàn)科的公開(kāi)債務(wù)均已如期兌付。
境內(nèi)債方面，今年一季度，萬(wàn)科共完成了五筆公開(kāi)債的如期兌付，本金規(guī)模合計(jì)達(dá)到98.9億元。
其中包括1月27日到期的境內(nèi)中期票據(jù)“22萬(wàn)科MTN001”、2月16日到期的“22萬(wàn)科MTN002”、2月25日到期的“22萬(wàn)科MTN003”、3月4日到期的“22萬(wàn)科01”和3月17日到期的“20萬(wàn)科02”。
5月15日，萬(wàn)科再發(fā)布公告稱，“20萬(wàn)科04”將于5月19日付息，債權(quán)登記日為5月16日，利率為3.45%。Wind數(shù)據(jù)顯示，“20萬(wàn)科04”起息日為2020年5月19日，發(fā)行總額為15.0億元，債券期限為7.0年，最新債項(xiàng)評(píng)級(jí)為AAA。
境外債方面，萬(wàn)科在5月12日剛剛償還了一筆到期美元債，涉及本金余額4.23億美元，票面年利率3.15%。
不過(guò)，債務(wù)壓力仍未根本性解除。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，萬(wàn)科境內(nèi)債務(wù)共有388.51億，其中一年以內(nèi)到期的境內(nèi)債務(wù)約278.57億元，占比達(dá)到71.8%，未來(lái)12個(gè)月的兌付高峰在今年7月份，共有62.63億元。
深鐵的資金馳援雖為萬(wàn)科爭(zhēng)取了時(shí)間窗口，延緩了危機(jī)，但剩余債務(wù)仍需依賴自身的銷(xiāo)售回款及新增融資。
改善經(jīng)營(yíng)
根據(jù)一季度報(bào)數(shù)據(jù)，今年1-3月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入379.9億元，同比下降38.3%。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入228.0億元，同比下降51.1%；經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入122.7億元，同比增長(zhǎng)12.1%。
受開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑等因素的影響，歸屬于上市公司股東的凈虧損為62.5億元；整體毛利率為6.1%，同比下降 4.7%。
銷(xiāo)售方面，一季度實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積254萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額349.2億元，同比分別下降35.1%和39.8%，銷(xiāo)售回款率超過(guò)100%。
其中，萬(wàn)科多個(gè)旗下項(xiàng)目取得良好銷(xiāo)售表現(xiàn)，理想花地項(xiàng)目成為廣州主城區(qū)銷(xiāo)售套數(shù)、銷(xiāo)售金額雙項(xiàng)第一，上海、杭州、天津等多地項(xiàng)目去化率超80%。
在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收縮的同時(shí)，萬(wàn)科的“第二曲線”開(kāi)始顯效。
報(bào)告期內(nèi)，租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目，即泊寓業(yè)務(wù)）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.84億元，同比增長(zhǎng)6%。一季度，泊寓新拓展房源5213間，新開(kāi)業(yè)4001間。
萬(wàn)科物業(yè)新拓存量項(xiàng)目年化收入增長(zhǎng)超50%，在業(yè)內(nèi)率先推出彈性定價(jià)體系服務(wù)模式；存量改造的深圳iN城市廣場(chǎng)于季報(bào)發(fā)布同日開(kāi)業(yè)，實(shí)現(xiàn)97%出租率；物流業(yè)務(wù)出租率行業(yè)領(lǐng)先，冷鏈營(yíng)收雙位數(shù)增長(zhǎng)。
不過(guò)，租賃住宅、物業(yè)、物流等業(yè)務(wù)的收入雖同比增長(zhǎng)，但規(guī)模仍難以對(duì)沖開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)下滑。
截至報(bào)告期末，萬(wàn)科持有的貨幣資金為755.0億元；有息負(fù)債合計(jì)3658.7億元，資產(chǎn)負(fù)債率仍維持在73.5%。
期內(nèi)，萬(wàn)科合并報(bào)表范圍內(nèi)共新增融資和再融資139億元，新增融資綜合成本3.39%，較2024年一季度下降21個(gè)基點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約金額38億元，涵蓋辦公、商業(yè)、公寓、教育業(yè)態(tài)等7個(gè)項(xiàng)目；實(shí)現(xiàn)盤(pán)活回款24筆，合計(jì)40.9億。
進(jìn)入深鐵主導(dǎo)時(shí)代
一季度，在業(yè)績(jī)之外，更引發(fā)外界關(guān)注的是萬(wàn)科高層所發(fā)生的一系列變動(dòng)：深鐵集團(tuán)董事長(zhǎng)辛杰接替郁亮擔(dān)任董事會(huì)主席、原CEO祝九勝因身體原因離職、10名深圳國(guó)資體系人員加入萬(wàn)科核心管理層。
系列變化的背后是深圳國(guó)資方面對(duì)萬(wàn)科控制權(quán)的全面接管，而隨著深鐵系高管的入駐，萬(wàn)科的 “職業(yè)經(jīng)理人文化” 也在發(fā)生深刻變革。
以郁亮為代表的老管理層，曾以 “活下去” 的危機(jī)意識(shí)和市場(chǎng)化決策著稱，但在深鐵入主后，這種風(fēng)格逐漸讓位于國(guó)資體系的穩(wěn)健邏輯。
并且，在深鐵主導(dǎo)時(shí)代，深鐵與萬(wàn)科的發(fā)展也更加融合化。
4月28日，深鐵置業(yè)萬(wàn)科旗下長(zhǎng)租公寓品牌泊寓，簽署了深鐵項(xiàng)目租賃運(yùn)營(yíng)合作框架協(xié)議，進(jìn)一步深化在住房租賃領(lǐng)域的融合發(fā)展。
根據(jù)協(xié)議，深鐵置業(yè)將發(fā)揮其豐富的項(xiàng)目資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，與萬(wàn)科泊寓在租賃領(lǐng)域的品牌影響力和運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，對(duì)適配長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的深鐵項(xiàng)目開(kāi)展合作運(yùn)營(yíng)。
深鐵置業(yè)是深鐵集團(tuán)旗下負(fù)責(zé)站城開(kāi)發(fā)板塊的全資子公司，以“軌道+物業(yè)”聞名，目前總開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá)1819萬(wàn)平方米，在建體量1104萬(wàn)平方米。
業(yè)內(nèi)人士表示，此次合作是雙方融合發(fā)展的最新嘗試，既有助于深鐵資產(chǎn)的良性循環(huán)，也能推動(dòng)萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的發(fā)展。
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