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“好房子”重構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈，房企如何算賬|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞記者 | 白帆
自5月1日住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的國家標準《住宅項目規(guī)范》（下稱“新規(guī)范”）正式落地實施之后，市場對“好房子”帶來的影響感受愈發(fā)明顯。一些中介在推廣負責的項目之際，也拼命將其與“好房子”的標準相關(guān)聯(lián)，購房者也逐漸熟悉“好房子”的建設標準，購買動力有所增強。
在“好房子”政策的帶動下，以規(guī)模擴張為主導的大開發(fā)模式成為過去式，以購房者為核心的服務型開發(fā)模式則是行業(yè)主旋律。但在政策帶動市場的背后，“好房子”的建設成本同樣成為行業(yè)最為關(guān)注的議題之一。
未來，基于“好房子”建設標準，應該如何形成相匹配的產(chǎn)業(yè)鏈，如何依托產(chǎn)業(yè)鏈盡可能降低成本、保證一定的利潤比例，是擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的一道難題。
“好房子”要怎么建？
從今年兩會期間的討論到5月起新規(guī)范正式落地實施，無論是各地政府還是房地產(chǎn)企業(yè)，都把建設“好房子”當成未來房地產(chǎn)項目的銷售“秘笈”，就連一些已經(jīng)開盤的項目，也緊急按下暫停鍵，重新規(guī)劃設計，趕上“好房子”的第一班車。?
與此同時，“好房子”建設的風潮也吹進了老舊房子的市場。5月20日，國新辦舉行新聞發(fā)布會，介紹《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》有關(guān)情況，部署推進好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設，同時加強既有建筑改造利用，努力把老房子、舊房子也改造成好房子。
但究竟什么才是“好房子”？“好房子”應該怎么建？它不僅影響著購房者的“下單”動力，也左右著未來住房項目的成本和利潤。
界面新聞通過走訪了解到，當前市場“好房子”的標準涵蓋層高、電梯、隔音、智能化、綠色化等多個維度，新規(guī)范對此有明確標示。但從當下這一過渡時期來看，雖然越來越多的品質(zhì)優(yōu)、設計新的住宅項目涌現(xiàn)，但各個項目在“好房子”上下的功夫差異較大。
層高是《住宅項目規(guī)范》最受關(guān)注的一個維度，也是“好房子”的一個顯性特點?！蹲≌椖恳?guī)范》規(guī)定，新建住宅建筑層高不得低于3米，臥室和起居室的凈高不得低于2.6米，局部凈高不得低于2.2米，且其面積需控制在室內(nèi)的三分之一以下。而在此之前，按照2012年版的《住宅設計規(guī)范》規(guī)定，住宅層高宜為2.8米。此次“不低于3米”的規(guī)定將整體層高提升了0.2米。?
界面新聞了解到，今年很多開盤的項目，已經(jīng)執(zhí)行了新的層高要求，并隨之對室內(nèi)設計進行了調(diào)整。包括增加了中央空調(diào)、地暖、更具設計感的吊頂?shù)日紦?jù)層高的室內(nèi)設備，而以往因為層高在2.9米左右，地暖等設備并不是標配。
此外，新規(guī)范還提高了墻體和樓板隔聲性能。將臥室、起居室樓板的撞擊聲隔聲性能指標“不應大于75分貝”提升為“不應大于65分貝”。還提高了建筑外窗的隔聲性能，較現(xiàn)行標準提升了5分貝。
位于酒仙橋的中?！とf吉玖序十分強調(diào)這一建設標準。據(jù)該項目相關(guān)工作人員介紹，中?！とf吉玖序采用某知名品牌的超靜音管道以及專業(yè)的卡扣件，極大降低管道中水流噪音和回聲。另外在管道上還包封了隔音棉，同樣能降低水流噪音。?
門窗也是阻隔室內(nèi)噪音的關(guān)鍵。中?！とf吉玖序方面介紹，該項目的窗戶采用三玻兩腔，在三層玻璃中間還填充了氬氣?！爱斣胍魜砼R的時候，我們的外窗靜音效果大于35分貝?！鄙鲜龉ぷ魅藛T說。而入戶門的門角填充了膨脹珍珠巖，既可以隔聲也可以隔熱。此外，無論是外墻還是室內(nèi)隔墻，都采用了隔音效果更好的材料，不僅隔絕外部噪音，也隔絕房間與房間之間的噪音。?
從上述介紹內(nèi)容可以看到，房地產(chǎn)企業(yè)對產(chǎn)品細節(jié)和“好房子”建設標準的重視程度越來越高，不僅是上述這一高端住宅項目如此，其他住宅項目也在結(jié)合自身優(yōu)勢匹配“好房子”的特點，并將其更系統(tǒng)、更詳細地傳達給購房者。
新規(guī)范重構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈
如果說層高、隔音等要求更高的建設標準是住宅產(chǎn)品的顯性因素，很容易成為購房者首先關(guān)注的點，那么智能化則是“好房子”的隱形因素，在未來更加科技化的社會中，智能化可以帶來更深層更完善的居住體驗，而這種更深層次的建造變化會帶來產(chǎn)業(yè)鏈的重新搭建。
同樣以中?！とf吉玖序為例，該項目在室內(nèi)配置了由中?？萍佳邪l(fā)的看板系統(tǒng)——小海同學，可以記錄家中所有設備的使用說明書，即便多年之后，也可以找到維修、使用的相關(guān)信息。“它是全屋的智能中樞，既可以兼容房屋交付時所配置的各種設備，也可以兼容未來改裝時新配置的設備，而且未來還可以不斷升級?！敝泻！とf吉玖序的工作人員對此表示。
界面新聞走訪其他項目時發(fā)現(xiàn)，雖然很多項目都提供智能中樞的設備，但其智能化的程度不同，通州一項目的智能中樞無法兼容后續(xù)添置的新設備，在監(jiān)控、掌握全屋設備使用說明等功能上也不太一樣。?
另外，針對老人和小孩，也有不少住宅項目裝設了相應的監(jiān)控系統(tǒng)。其中中?！とf吉玖序配置了毫米波雷達監(jiān)測系統(tǒng)，如果老人、小孩跌倒或者出現(xiàn)異常體位，該系統(tǒng)就可以及時報警，而且相關(guān)信息還會通過APP直接傳達給家人。
一位近期在看房的購房者表示，家中老人年紀大，這種實時監(jiān)控能夠很好地解決未來可能遇到的意外。但在看到配備了檢測系統(tǒng)的住宅項目之前，他們沒想到原來室內(nèi)的設備可以這樣便捷。
房地產(chǎn)企業(yè)也看到這些新設計即將帶來可觀的購房轉(zhuǎn)化率。上述業(yè)內(nèi)人士表示，諸如檢測設備、全屋系統(tǒng)檢修、智能門鎖、燃氣監(jiān)控等系統(tǒng)，未來將會成為趨勢，不同配置的住宅產(chǎn)品，其搭配的智能系統(tǒng)也會有所差異，這就拉開了不同住宅之間的差距，也讓新房與二手房之間的差距拉大，在一定程度上減少同質(zhì)化競爭，拉動二手房買家轉(zhuǎn)向新房市場。?
除了硬件的調(diào)整，社區(qū)的軟件調(diào)整也需要緊跟市場需求，比如社區(qū)運營要更加創(chuàng)新，但這一點很容易被行業(yè)忽視。
在天津萬科副總經(jīng)理胡宸愷看來，以前房地產(chǎn)建造一個住宅項目，其邏輯是開發(fā)和建造的邏輯，物業(yè)管理也相對粗放，但是現(xiàn)在要轉(zhuǎn)移到運營的邏輯上，要對一個社區(qū)進行經(jīng)營和運營。?
“以前住宅項目是單核生長，主要看周邊配套大體上是否便利，如今要更多地考慮小區(qū)門口的樂居商業(yè)，比如咖啡館、花店、便利店、面包店等，甚至是用戶不用出地庫就可以直接和這些商業(yè)有交集，而且這些商店還會不定時組織針對社區(qū)居民的活動。”胡宸愷說。
從規(guī)模擴張、簡單復制產(chǎn)品到圍繞購房者需求而不斷完善、不斷提高建設標準，房地產(chǎn)企業(yè)正在借助“好房子”政策尋找更適配的商業(yè)模式和建造模式。而在這些改變背后，新的產(chǎn)業(yè)鏈也正在形成。誰能最快打通這條產(chǎn)業(yè)鏈，誰才有可能在“好房子”建設中取得優(yōu)勢。
但此前在較大的成本壓力下，智慧住宅打造的動力略顯不足，未來要做智慧住宅，開發(fā)商也需要重新搭建供應鏈。“像華為、海爾等企業(yè)的市場靈敏度非常高，在智能化方面已有很強的技術(shù)基礎，很容易與開發(fā)企業(yè)形成合力?！眲⒈笙嘈牛绻腔圩≌漠a(chǎn)品打造符合政策導向和市場需求，這些智慧化產(chǎn)品的鏈條會很快走到一起，這將成為房地產(chǎn)行業(yè)的機遇，而不是挑戰(zhàn)。
另一方面，這些“好房子”的推出，也會給后續(xù)的住宅項目提供參考模版。上述業(yè)內(nèi)人士表示，雖然當前一些豪宅項目并不是代表整個市場，“好房子”也不代表價格貴，但這些豪宅項目采用的好的設計和設備可以成為其他不同價位住宅項目的標桿。?
據(jù)界面新聞了解，早在去年，中建集團就把建設好房子的模版搬上了行業(yè)展會，也獲得了不少好評，在這個基礎上，中建集團把“好房子”的技術(shù)全方位落地，才有了中海·萬吉玖序等33個“好房子”項目（第一批試點）。?
增加的成本誰來買單？
“好房子”的政策齒輪開始轉(zhuǎn)動，房地產(chǎn)企業(yè)和購房者都樂于見到“好房子”帶來的市場活力，但建造標準的提高，也將帶來成本的增加。
業(yè)內(nèi)人士王先生表示，目前很多新房產(chǎn)品，尤其是改善類的基本都滿足新規(guī)，現(xiàn)在主要是從文件上明確了，“從市場影響來看，更多的可能和建造成本有關(guān)，比如2.8米和3米雖然看起來就差0.2米，對樓層高的高層建筑來說，可能會少一層房子，少賣一層，利潤還是有一定影響的?！?/span>
華潤置地北京分公司也告訴界面新聞，建設“好房子”，要考慮到建筑成本（如梁柱、樓板、維護結(jié)構(gòu)等）的增加，同時應系統(tǒng)考慮消防等一系列規(guī)范適配度滿足好房子標準要求，對企業(yè)成本管理提出更高要求。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對此表示，未來“好房子”建設標準愈發(fā)完善，成本大概率還是由房地產(chǎn)開發(fā)商自己承擔，這對他們來說是一個挑戰(zhàn)，政策需要關(guān)注到這一點，可以在土地出讓、營商環(huán)境、金融等方面一定支持，比如通過下調(diào)地價讓開發(fā)商有更多空間開發(fā)好的產(chǎn)品，把利好釋放給購房者。
從當前的情況看，政策能提供多大程度的支持仍是未知數(shù)，房地產(chǎn)企業(yè)更需要從自身降本增效，形成建設“好房子”的系統(tǒng)化解決方案便是可行的途徑。
據(jù)界面新聞了解，中海的“好房子”核心模型從客戶角度出發(fā)，形成了十六大科技體系，包括全屋體驗系統(tǒng)、主動調(diào)節(jié)系統(tǒng)、數(shù)字智居系統(tǒng)、房屋耐久系統(tǒng)、能源運維系統(tǒng)等，可以系統(tǒng)性解決居民的切身通點。在這個系統(tǒng)里，既有中海自己的living智選體系，同時還中與諸多企業(yè)形成了合作關(guān)系，包括海爾、 科勒、老板電器、支付寶等等。
“中建集團的優(yōu)勢是其全產(chǎn)業(yè)鏈加上集成化，他們有自己的供應鏈公司、科技公司、多個設計院，加上工程局可以覆蓋裝飾裝修，已經(jīng)有了適配‘好房子’的產(chǎn)業(yè)鏈，因此即便建設標準提高了，也未必會帶來成本的明顯提升?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士分析稱。?
一位房地產(chǎn)從業(yè)者也表示，在預判客戶居住需要的同時，房地產(chǎn)企業(yè)要用一個全新的建造體系和供應鏈去建造新產(chǎn)品，只要把這個過程中的產(chǎn)品采購體系調(diào)整好，降本增效就會實現(xiàn)。
“我們必然會經(jīng)歷一個時代，就是用更低的成本和更新的技術(shù)做出更好的體驗，這是房地產(chǎn)行業(yè)始終要回答的一個問題?！焙窅鹫f。
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