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東莞市高埗鎮(zhèn)、昆明市盤龍區(qū)、贛州市尋烏縣、德陽(yáng)市什邡市、白銀市靖遠(yuǎn)縣、遵義市湄潭縣、涼山寧南縣、朔州市平魯區(qū)、西寧市湟中區(qū)
青島市平度市、揚(yáng)州市邗江區(qū)、益陽(yáng)市安化縣、洛陽(yáng)市新安縣、昆明市晉寧區(qū)、珠海市斗門區(qū)、寧夏石嘴山市惠農(nóng)區(qū)
麗江市古城區(qū)、淮安市清江浦區(qū)、寧德市福安市、濟(jì)寧市嘉祥縣、運(yùn)城市垣曲縣、宿州市碭山縣、鹽城市鹽都區(qū)、懷化市麻陽(yáng)苗族自治縣、寧德市壽寧縣、洛陽(yáng)市洛寧縣
白沙黎族自治縣元門鄉(xiāng)、滁州市來(lái)安縣、通化市集安市、臺(tái)州市天臺(tái)縣、大連市甘井子區(qū)、綿陽(yáng)市涪城區(qū)、南平市順昌縣、長(zhǎng)春市九臺(tái)區(qū)、鎮(zhèn)江市揚(yáng)中市、萍鄉(xiāng)市湘東區(qū)
內(nèi)蒙古包頭市青山區(qū)、西寧市大通回族土族自治縣、廣西來(lái)賓市武宣縣、文山丘北縣、臨高縣多文鎮(zhèn)、東莞市塘廈鎮(zhèn)
咸陽(yáng)市秦都區(qū)、黔東南榕江縣、寶雞市鳳翔區(qū)、濟(jì)寧市汶上縣、資陽(yáng)市安岳縣、隴南市康縣、撫州市宜黃縣、吉安市永豐縣
撫州市黎川縣、焦作市馬村區(qū)、廣元市昭化區(qū)、深圳市南山區(qū)、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市陳巴爾虎旗、長(zhǎng)沙市開福區(qū)、滁州市明光市
遼陽(yáng)市宏偉區(qū)、漢中市西鄉(xiāng)縣、濮陽(yáng)市南樂縣、南京市建鄴區(qū)、周口市太康縣、九江市柴桑區(qū)、鄂州市華容區(qū)
淮安市盱眙縣、淮安市洪澤區(qū)、贛州市石城縣、大連市莊河市、焦作市沁陽(yáng)市、信陽(yáng)市商城縣、忻州市原平市
葫蘆島市綏中縣、連云港市贛榆區(qū)、聊城市冠縣、遼陽(yáng)市白塔區(qū)、寧波市奉化區(qū)
榆林市府谷縣、瀘州市江陽(yáng)區(qū)、海北剛察縣、衡陽(yáng)市珠暉區(qū)、內(nèi)江市資中縣
廣西北海市鐵山港區(qū)、遼陽(yáng)市遼陽(yáng)縣、撫州市南城縣、淮安市淮陰區(qū)、雅安市蘆山縣
周口市太康縣、龍巖市新羅區(qū)、岳陽(yáng)市臨湘市、成都市武侯區(qū)、瓊海市石壁鎮(zhèn)、廣元市昭化區(qū)、雙鴨山市饒河縣、阿壩藏族羌族自治州金川縣、東莞市樟木頭鎮(zhèn)、鄭州市登封市
瀘州市瀘縣、廣西百色市西林縣、杭州市江干區(qū)、雞西市雞東縣、寶雞市陳倉(cāng)區(qū)
重慶市合川區(qū)、大同市左云縣、蕪湖市南陵縣、安康市旬陽(yáng)市、昌江黎族自治縣七叉鎮(zhèn)、重慶市墊江縣、廣安市華鎣市
白沙黎族自治縣牙叉鎮(zhèn)、福州市羅源縣、樂山市市中區(qū)、銅仁市石阡縣、黃岡市英山縣、廣西來(lái)賓市武宣縣、牡丹江市西安區(qū)、果洛瑪多縣、贛州市會(huì)昌縣、三明市將樂縣
六安市霍山縣、哈爾濱市依蘭縣、黔東南臺(tái)江縣、清遠(yuǎn)市連州市、銅仁市石阡縣
池州市青陽(yáng)縣、白沙黎族自治縣榮邦鄉(xiāng)、成都市龍泉驛區(qū)、常州市天寧區(qū)、黃岡市紅安縣、廣西河池市羅城仫佬族自治縣、白沙黎族自治縣金波鄉(xiāng)、鎮(zhèn)江市揚(yáng)中市、濰坊市坊子區(qū)、屯昌縣屯城鎮(zhèn)
揚(yáng)州市江都區(qū)、鶴崗市蘿北縣、果洛甘德縣、梅州市梅江區(qū)、廣西柳州市城中區(qū)、衢州市龍游縣、鶴崗市綏濱縣
樂東黎族自治縣黃流鎮(zhèn)、溫州市永嘉縣、昌江黎族自治縣叉河鎮(zhèn)、開封市蘭考縣、韶關(guān)市新豐縣、肇慶市懷集縣、中山市民眾鎮(zhèn)、臨高縣調(diào)樓鎮(zhèn)、東莞市洪梅鎮(zhèn)、內(nèi)蒙古錫林郭勒盟蘇尼特右旗
淄博市高青縣、大理祥云縣、郴州市汝城縣、三門峽市盧氏縣、鐵嶺市昌圖縣
雞西市梨樹區(qū)、南京市高淳區(qū)、榆林市靖邊縣、江門市鶴山市、淮南市壽縣、商丘市寧陵縣、吉林市昌邑區(qū)
錦州市太和區(qū)、南充市營(yíng)山縣、上海市長(zhǎng)寧區(qū)、廣西貴港市桂平市、大連市莊河市
晉城市陵川縣、龍巖市連城縣、雅安市蘆山縣、宜春市高安市、鶴崗市綏濱縣、寧波市奉化區(qū)、江門市鶴山市
洛陽(yáng)市伊川縣、昆明市宜良縣、廣西賀州市富川瑤族自治縣、澄邁縣文儒鎮(zhèn)、廣西柳州市柳城縣、懷化市芷江侗族自治縣
德陽(yáng)市什邡市、德州市臨邑縣、株洲市蘆淞區(qū)、泉州市石獅市、安慶市大觀區(qū)、西安市蓮湖區(qū)、安陽(yáng)市龍安區(qū)
六安市葉集區(qū)、五指山市南圣、廣西百色市田陽(yáng)區(qū)、金華市金東區(qū)、本溪市溪湖區(qū)、成都市龍泉驛區(qū)
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三門峽市義馬市、菏澤市曹縣、昌江黎族自治縣十月田鎮(zhèn)、內(nèi)蒙古赤峰市克什克騰旗、廣西賀州市富川瑤族自治縣、廣元市朝天區(qū)、遵義市習(xí)水縣、定西市漳縣
廣西欽州市欽南區(qū)、開封市祥符區(qū)、普洱市墨江哈尼族自治縣、南京市建鄴區(qū)、榆林市清澗縣、廣西崇左市大新縣、婁底市冷水江市、懷化市中方縣、儋州市南豐鎮(zhèn)
張掖市民樂縣、東方市天安鄉(xiāng)、淮安市清江浦區(qū)、泉州市德化縣、三沙市西沙區(qū)、寶雞市眉縣
昌江黎族自治縣七叉鎮(zhèn)、婁底市雙峰縣、銅川市宜君縣、本溪市溪湖區(qū)、陽(yáng)江市陽(yáng)東區(qū)、濟(jì)寧市任城區(qū)、咸陽(yáng)市長(zhǎng)武縣、營(yíng)口市老邊區(qū)、甘孜康定市
南京市浦口區(qū)、黔西南望謨縣、長(zhǎng)治市黎城縣、伊春市友好區(qū)、阜陽(yáng)市太和縣、昆明市石林彝族自治縣
撫州市崇仁縣、東方市大田鎮(zhèn)、泉州市金門縣、惠州市龍門縣、平?jīng)鍪腥A亭縣、東莞市橫瀝鎮(zhèn)、漢中市勉縣、張家界市武陵源區(qū)、東莞市寮步鎮(zhèn)
臺(tái)州市天臺(tái)縣、云浮市新興縣、廈門市湖里區(qū)、清遠(yuǎn)市連南瑤族自治縣、南充市營(yíng)山縣
中山市南頭鎮(zhèn)、十堰市竹溪縣、涼山布拖縣、威海市環(huán)翠區(qū)、定安縣黃竹鎮(zhèn)
忻州市保德縣、臨汾市堯都區(qū)、廣西防城港市港口區(qū)、北京市密云區(qū)、安康市旬陽(yáng)市、中山市西區(qū)街道、臨沂市蘭山區(qū)、信陽(yáng)市淮濱縣、吉安市峽江縣
懷化市芷江侗族自治縣、揭陽(yáng)市揭東區(qū)、南通市海安市、重慶市九龍坡區(qū)、涼山會(huì)東縣、煙臺(tái)市福山區(qū)、廣州市黃埔區(qū)、宜昌市五峰土家族自治縣、甘南卓尼縣
安慶市懷寧縣、泉州市惠安縣、麗水市云和縣、大理大理市、沈陽(yáng)市皇姑區(qū)、隴南市禮縣、運(yùn)城市河津市、常德市漢壽縣
六安市霍山縣、黑河市嫩江市、大同市靈丘縣、東方市江邊鄉(xiāng)、商丘市梁園區(qū)、銅陵市樅陽(yáng)縣、南昌市新建區(qū)、東莞市沙田鎮(zhèn)、臨汾市堯都區(qū)、沈陽(yáng)市新民市
十堰市鄖陽(yáng)區(qū)、太原市清徐縣、宜春市宜豐縣、鹽城市濱?？h、成都市龍泉驛區(qū)、汕尾市海豐縣、東莞市鳳崗鎮(zhèn)、荊門市鐘祥市、大興安嶺地區(qū)呼中區(qū)、東莞市高埗鎮(zhèn)
文昌市文教鎮(zhèn)、普洱市墨江哈尼族自治縣、梅州市五華縣、嘉峪關(guān)市新城鎮(zhèn)、蚌埠市懷遠(yuǎn)縣、菏澤市鄆城縣、雙鴨山市嶺東區(qū)
泰州市海陵區(qū)、瓊海市會(huì)山鎮(zhèn)、宣城市寧國(guó)市、徐州市睢寧縣、煙臺(tái)市萊州市、徐州市豐縣、吉安市吉水縣、銅仁市印江縣、儋州市海頭鎮(zhèn)
萍鄉(xiāng)市蓮花縣、內(nèi)蒙古呼倫貝爾市扎蘭屯市、阜新市太平區(qū)、鶴崗市南山區(qū)、廣西百色市平果市
盤錦市興隆臺(tái)區(qū)、沈陽(yáng)市和平區(qū)、齊齊哈爾市訥河市、連云港市灌云縣、廣西桂林市永?？h
銅仁市萬(wàn)山區(qū)、廣西百色市德?？h、三亞市吉陽(yáng)區(qū)、綏化市綏棱縣、重慶市璧山區(qū)、達(dá)州市萬(wàn)源市、玉溪市澄江市、重慶市綦江區(qū)、荊州市荊州區(qū)
廣西來(lái)賓市合山市、清遠(yuǎn)市連州市、宜昌市秭歸縣、洛陽(yáng)市汝陽(yáng)縣、忻州市河曲縣、武威市天祝藏族自治縣、廣西梧州市蒼梧縣、東方市新龍鎮(zhèn)、阜陽(yáng)市潁州區(qū)
漢中市城固縣、麗江市永勝縣、永州市冷水灘區(qū)、大興安嶺地區(qū)松嶺區(qū)、忻州市繁峙縣、九江市柴桑區(qū)、泉州市鯉城區(qū)、廣西百色市德?？h、澄邁縣福山鎮(zhèn)、吉安市廬陵新區(qū)
衡陽(yáng)市耒陽(yáng)市、六盤水市鐘山區(qū)、廣西南寧市邕寧區(qū)、大同市云岡區(qū)、張家界市桑植縣、延安市延長(zhǎng)縣、紅河石屏縣、麗水市蓮都區(qū)
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貴陽(yáng)市觀山湖區(qū)、渭南市合陽(yáng)縣、恩施州咸豐縣、丹東市寬甸滿族自治縣、內(nèi)蒙古呼和浩特市武川縣
定安縣新竹鎮(zhèn)、儋州市王五鎮(zhèn)、汕頭市南澳縣、呂梁市嵐縣、寧夏吳忠市鹽池縣、鎮(zhèn)江市潤(rùn)州區(qū)
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深鐵年內(nèi)四度“輸血”萬(wàn)科救急，累計(jì)金額近120億元|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
大股東深鐵再度出手支援萬(wàn)科。
5月14日晚間，萬(wàn)科發(fā)布公告稱，第一大股東深圳市地鐵集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深鐵集團(tuán)”）擬向萬(wàn)科提供股東借款，借款金額為15.52億元，用于幫助萬(wàn)科償還在公開市場(chǎng)發(fā)行債券的本金與利息。
根據(jù)公告，該筆借款期限為36個(gè)月，且允許提前還款或展期，借款利率為年化2.34%，低于全國(guó)銀行間同業(yè)拆借的1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），還款方式為每半年還款0.5%，最后一期還97%。
值得關(guān)注的是，這也是今年以來(lái)深鐵集團(tuán)第4次公開借款支援萬(wàn)科償債。
此前深鐵分別于2月10日、21日及4月29日向萬(wàn)科提供了28億元、42億元及33億借款用于償還債務(wù)，累計(jì)金額達(dá)到118.52億元，足以見得當(dāng)前深圳國(guó)資方面對(duì)萬(wàn)科的托底決心。
截至目前，深鐵集團(tuán)持有萬(wàn)科27.18%股權(quán)，為其第一大股東，也是萬(wàn)科在《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》下的關(guān)聯(lián)法人。
積極償債
從債務(wù)角度來(lái)看，2025年是萬(wàn)科的還債大年，當(dāng)前階段的資金壓力很大。
根據(jù)萬(wàn)科年報(bào)，2024年公司錄得凈虧損494.8億元，營(yíng)收同比下滑26.3%至3431.8億元，主要因開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降、資產(chǎn)減值計(jì)提及非主業(yè)投資虧損。
截至2024年底，萬(wàn)科短期有息負(fù)債達(dá)1582.8億元，而貨幣資金僅881.6億元，現(xiàn)金短債比低至0.56，流動(dòng)性壓力顯著。并且，凈負(fù)債率達(dá)到80.6%，較去年初增長(zhǎng)25.9pct，剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負(fù)債率為68.5%，較去年初增長(zhǎng)3pct。
不過，萬(wàn)科也在一直積極償債，尤其是大股東深鐵集團(tuán)，通過大宗交易、REITs認(rèn)購(gòu)、股東借款等多種方式力挺萬(wàn)科，在其幫助下，目前萬(wàn)科的公開債務(wù)均已如期兌付。
境內(nèi)債方面，今年一季度，萬(wàn)科共完成了五筆公開債的如期兌付，本金規(guī)模合計(jì)達(dá)到98.9億元。
其中包括1月27日到期的境內(nèi)中期票據(jù)“22萬(wàn)科MTN001”、2月16日到期的“22萬(wàn)科MTN002”、2月25日到期的“22萬(wàn)科MTN003”、3月4日到期的“22萬(wàn)科01”和3月17日到期的“20萬(wàn)科02”。
5月15日，萬(wàn)科再發(fā)布公告稱，“20萬(wàn)科04”將于5月19日付息，債權(quán)登記日為5月16日，利率為3.45%。Wind數(shù)據(jù)顯示，“20萬(wàn)科04”起息日為2020年5月19日，發(fā)行總額為15.0億元，債券期限為7.0年，最新債項(xiàng)評(píng)級(jí)為AAA。
境外債方面，萬(wàn)科在5月12日剛剛償還了一筆到期美元債，涉及本金余額4.23億美元，票面年利率3.15%。
不過，債務(wù)壓力仍未根本性解除。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，萬(wàn)科境內(nèi)債務(wù)共有388.51億，其中一年以內(nèi)到期的境內(nèi)債務(wù)約278.57億元，占比達(dá)到71.8%，未來(lái)12個(gè)月的兌付高峰在今年7月份，共有62.63億元。
深鐵的資金馳援雖為萬(wàn)科爭(zhēng)取了時(shí)間窗口，延緩了危機(jī)，但剩余債務(wù)仍需依賴自身的銷售回款及新增融資。
改善經(jīng)營(yíng)
根據(jù)一季度報(bào)數(shù)據(jù)，今年1-3月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入379.9億元，同比下降38.3%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入228.0億元，同比下降51.1%；經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入122.7億元，同比增長(zhǎng)12.1%。
受開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑等因素的影響，歸屬于上市公司股東的凈虧損為62.5億元；整體毛利率為6.1%，同比下降 4.7%。
銷售方面，一季度實(shí)現(xiàn)合同銷售面積254萬(wàn)平方米，合同銷售金額349.2億元，同比分別下降35.1%和39.8%，銷售回款率超過100%。
其中，萬(wàn)科多個(gè)旗下項(xiàng)目取得良好銷售表現(xiàn)，理想花地項(xiàng)目成為廣州主城區(qū)銷售套數(shù)、銷售金額雙項(xiàng)第一，上海、杭州、天津等多地項(xiàng)目去化率超80%。
在開發(fā)業(yè)務(wù)收縮的同時(shí)，萬(wàn)科的“第二曲線”開始顯效。
報(bào)告期內(nèi)，租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目，即泊寓業(yè)務(wù)）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.84億元，同比增長(zhǎng)6%。一季度，泊寓新拓展房源5213間，新開業(yè)4001間。
萬(wàn)科物業(yè)新拓存量項(xiàng)目年化收入增長(zhǎng)超50%，在業(yè)內(nèi)率先推出彈性定價(jià)體系服務(wù)模式；存量改造的深圳iN城市廣場(chǎng)于季報(bào)發(fā)布同日開業(yè)，實(shí)現(xiàn)97%出租率；物流業(yè)務(wù)出租率行業(yè)領(lǐng)先，冷鏈營(yíng)收雙位數(shù)增長(zhǎng)。
不過，租賃住宅、物業(yè)、物流等業(yè)務(wù)的收入雖同比增長(zhǎng)，但規(guī)模仍難以對(duì)沖開發(fā)業(yè)務(wù)下滑。
截至報(bào)告期末，萬(wàn)科持有的貨幣資金為755.0億元；有息負(fù)債合計(jì)3658.7億元，資產(chǎn)負(fù)債率仍維持在73.5%。
期內(nèi)，萬(wàn)科合并報(bào)表范圍內(nèi)共新增融資和再融資139億元，新增融資綜合成本3.39%，較2024年一季度下降21個(gè)基點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約金額38億元，涵蓋辦公、商業(yè)、公寓、教育業(yè)態(tài)等7個(gè)項(xiàng)目；實(shí)現(xiàn)盤活回款24筆，合計(jì)40.9億。
進(jìn)入深鐵主導(dǎo)時(shí)代
一季度，在業(yè)績(jī)之外，更引發(fā)外界關(guān)注的是萬(wàn)科高層所發(fā)生的一系列變動(dòng)：深鐵集團(tuán)董事長(zhǎng)辛杰接替郁亮擔(dān)任董事會(huì)主席、原CEO祝九勝因身體原因離職、10名深圳國(guó)資體系人員加入萬(wàn)科核心管理層。
系列變化的背后是深圳國(guó)資方面對(duì)萬(wàn)科控制權(quán)的全面接管，而隨著深鐵系高管的入駐，萬(wàn)科的 “職業(yè)經(jīng)理人文化” 也在發(fā)生深刻變革。
以郁亮為代表的老管理層，曾以 “活下去” 的危機(jī)意識(shí)和市場(chǎng)化決策著稱，但在深鐵入主后，這種風(fēng)格逐漸讓位于國(guó)資體系的穩(wěn)健邏輯。
并且，在深鐵主導(dǎo)時(shí)代，深鐵與萬(wàn)科的發(fā)展也更加融合化。
4月28日，深鐵置業(yè)萬(wàn)科旗下長(zhǎng)租公寓品牌泊寓，簽署了深鐵項(xiàng)目租賃運(yùn)營(yíng)合作框架協(xié)議，進(jìn)一步深化在住房租賃領(lǐng)域的融合發(fā)展。
根據(jù)協(xié)議，深鐵置業(yè)將發(fā)揮其豐富的項(xiàng)目資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，與萬(wàn)科泊寓在租賃領(lǐng)域的品牌影響力和運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，對(duì)適配長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的深鐵項(xiàng)目開展合作運(yùn)營(yíng)。
深鐵置業(yè)是深鐵集團(tuán)旗下負(fù)責(zé)站城開發(fā)板塊的全資子公司，以“軌道+物業(yè)”聞名，目前總開發(fā)規(guī)模達(dá)1819萬(wàn)平方米，在建體量1104萬(wàn)平方米。
業(yè)內(nèi)人士表示，此次合作是雙方融合發(fā)展的最新嘗試，既有助于深鐵資產(chǎn)的良性循環(huán)，也能推動(dòng)萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的發(fā)展。
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